目前，我國部分住宅電梯逐步進(jìn)入老舊化狀態(tài)，我國相關(guān)法律只明確了在保修期內(nèi)對存在安全隱患電梯維修的主體責(zé)任，但在保修期外的情況卻不夠明確。近日，遼寧省沈陽市中級人民法院對一起電梯保外維修爭議案件審理后，通過《前期物業(yè)服務(wù)合同》及相關(guān)證據(jù)，明確電梯維修主體責(zé)任為物業(yè)公司，并非房地產(chǎn)開發(fā)商。

　　2008年3月18日，遼寧某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與遼寧某物業(yè)有限公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定物業(yè)公司提供前期物業(yè)服務(wù)，并約定由物業(yè)公司負(fù)責(zé)對共有設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理。2010年4月，房地產(chǎn)公司將小區(qū)電梯資料移交給該物業(yè)公司，后物業(yè)公司委托沈陽中永電梯有限公司進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。

　　2011年7月，中永電梯公司出具小區(qū)電梯存在嚴(yán)重安全隱患的報(bào)告，并提出解決方案。2011年8月14日后，中永電梯公司沒有與物業(yè)公司續(xù)約。2011年12月，該小區(qū)1號樓4部電梯經(jīng)沈陽特種設(shè)備檢測研究院檢測不合格，隨后被查封。在政府部門主持調(diào)解下，房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司各自維修了兩部電梯，其中房地產(chǎn)公司支付安裝維修款31.8萬元。不過，房地產(chǎn)公司認(rèn)為，這筆錢并不應(yīng)由其實(shí)際買單，于是一紙?jiān)V狀將物業(yè)公司告上法庭，索要這筆維修款。

　　法院一審后，判令物業(yè)公司一次性給付房地產(chǎn)公司電梯維修款31.8萬元。物業(yè)公司不服，提起上訴。沈陽市中級人民法院審理后認(rèn)為，根據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定，應(yīng)由物業(yè)公司聘請維保單位對小區(qū)電梯進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，而物業(yè)公司與沈陽中永電梯公司合同到期后，未選聘新的電梯維修保養(yǎng)單位，應(yīng)對4部電梯定期檢驗(yàn)不合格承擔(dān)責(zé)任。因此，在電梯交付物業(yè)公司后出現(xiàn)故障，且物業(yè)公司在管理、養(yǎng)護(hù)過程中存在過錯(cuò)的前提下，應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　據(jù)此，法院駁回上訴，維持原判。

　　■以案釋法

　　電梯保外維修責(zé)任以合同為準(zhǔn)

　　針對老舊小區(qū)超出保修期的電梯應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)維修責(zé)任還是物業(yè)公司承擔(dān)的問題，本案二審承辦法官王惠麗表示，《關(guān)于加強(qiáng)電梯管理的暫行規(guī)定》第七條第三款規(guī)定，電梯質(zhì)量保修期，從驗(yàn)收合格之日起，由電梯生產(chǎn)企業(yè)保修一年，但不超過交貨后18個(gè)月。本案中，最初房地產(chǎn)公司在向物業(yè)公司移交這4部電梯時(shí)，有《電梯安全檢驗(yàn)合格證》《產(chǎn)品出廠合格證》等，足以證明電梯質(zhì)量及安裝運(yùn)行合格。依據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)合同》，電梯屬于物業(yè)共用設(shè)施，故電梯自交付之日起應(yīng)由物業(yè)公司聘請維保單位對小區(qū)電梯進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

　　而物業(yè)公司與電梯公司維保合同到期后，未選聘新的電梯維修保養(yǎng)單位，故認(rèn)定物業(yè)公司在收取物業(yè)費(fèi)后未正當(dāng)履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。